апр 17, 2016 | 17:04

Любую официально зарегистрированную недвижимость можно купить, однако, часто на сделки с недвижимостью накладываются ограничения или , которые делают покупку более сложной, чем обычно.
Сведения об обременениях объекта недвижимости содержатся в . Если в реестре есть упоминания об объекте, значит он находится под запретом отчуждения (передачи другому владельцу). Но объект можно изъять из реестра при выполнении определенных условиях. Доступ к реестру есть у нотариусов. Об ограниченной дееспособности владельца можно узнать в органах попечительства, также осложнения бывают при покупке недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним и при незаконной перепланировке.

Какие виды обременений бывают?

Квартира в залоге. Квартира может находиться в залоге у банка, если продавец заключил договор ипотеки или взял кредит под недвижимость. Такую квартиру продать без согласия банка нельзя. Банк может передать вам квартиру, если вы погасите кредит предыдущего владельца либо перезаключите ипотечный договор на себя.

Квартира под арестом. Более серьезная ситуация, когда у владельца возникли проблемы с выплатой банку и банк через суд добился ареста недвижимости. Также арест имущества может быть наложен из-за коммунальных долгов. В этом случае решать проблему надо будет также с исполнительной службой и с инициатором судебного разбирательства.

Сервитут земельного участка и другие обременения на землю. Ограничено пользоваться землей кроме хозяина могут другие лица — например, по участку может быть проложена дорога, которой пользуются соседи, или общая коммуникация. Могут быть и другие виды обременений, например, запрет на снятие поверхностного слоя грунта с участка земли, запрет изменения целевого назначения земель, сроки начала или окончания застройки т.д.

Аренда. Хотя квартиру, сданную в аренду, можно продать и без согласия арендаторов, но договор найма квартиры остается в силе при перепродаже. Квартиранты имеют право оставаться в квартире до конца срока действия договора.

Отсутствие согласия одного из супругов на сделку. По закону, все, что было приобретено в браке, является собственностью обоих супругов, даже если второй не указан в документах на право собственности. При покупке второй супруг должен дать письменное согласие (нотариально заверенное) на продажу недвижимости, иначе судебных тяжб не избежать.

Недееспособность владельцев недвижимости. Люди, которые были признаны судом недееспособными, не вправе заключать сделки. Информацию о дееспособности можно получить в органах опеки и попечительства по месту жительства этих граждан.

Если в квартире прописаны дети, ее нельзя продать?

В соответствии с  родители или опекуны не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договоры, в том числе и продажи недвижимости.
На такие сделки необходимо получать согласие органов опеки (сделка не должна приводить к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего). Кроме того, при некоторых сделках с недвижимостью несовершеннолетнего необходимо согласие обоих родителей на такую сделку.

Какие еще обстоятельства могут сделать покупку невозможной?

Например, не узаконенная перепланировка. Ни одна сделка не регистрируется без предъявления , выданного БТИ, и отражающего реальную планировку. Но при перепланировке инженер не имеет права его выдавать. Поэтому перед продажей необходимо узаконить все изменения. Об этом подробнее можно прочесть в статье .